홈플러스 법정관리 사태로 드러난 리츠(REITs) 투자의 명과 암

안녕하세요, 여러분! 오늘은 최근 뜨거운 감자로 떠오른 홈플러스 기업회생 절차와 이로 인해 영향을 받는 부동산 리츠(REITs)에 대해 알아보려고 합니다. 부동산에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 '리츠'가 무엇인지, 그리고 현재 홈플러스 사태로 어떤 영향을 받고 있는지 자세히 살펴볼게요.

리츠(REITs)란 무엇일까요?

REITs(Real Estate Investment Trusts)는 쉽게 말해 여러 투자자의 돈을 모아 큰 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 나눠주는 부동산 간접투자 방식입니다. 일반 개인이 혼자서는 사기 어려운 대형 상업용 부동산(오피스, 물류센터, 백화점, 호텔 등)에 소액으로 투자할 수 있다는 큰 장점이 있어요.

리츠의 주요 특징

1. 소액으로 대형 부동산 투자 가능: 일반 투자자들도 적은 금액으로 대형 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다.
2. 높은 배당: 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 배당해야 하므로 배당 수익을 기대할 수 있습니다.
3. 거래 용이성: 상장 리츠의 경우 주식처럼 거래소에서 쉽게 사고팔 수 있습니다.
4. 자산 분산 효과: 다양한 부동산에 투자하여 위험을 분산할 수 있습니다.
5. 세제 혜택: 배당의무를 충족하면 법인세 감면 혜택이 있습니다.

리츠는 부동산펀드와 비슷해 보이지만 몇 가지 중요한 차이가 있습니다. 리츠는 주식회사 형태로 설립되어 주식 매매를 통해 투자가 이루어지는 반면, 부동산펀드는 실물 자산에 직접 투자하는 구조를 가집니다. 또한 설립 근거법, 최저자본금 요건 등에서도 차이가 있지요.

홈플러스 사태와 리츠의 관계

최근 홈플러스가 기업회생 절차(법정관리)를 신청하면서 홈플러스 매장을 자산으로 편입한 리츠들이 큰 타격을 받고 있습니다. 왜 그럴까요?

"매각 후 재임차" 전략의 붕괴

홈플러스는 과거 우량 점포를 팔아 현금을 확보하고, 이를 다시 빌려 영업하는 '매각 후 재임차(세일 앤드 리스백)' 전략을 써왔습니다. 이 과정에서 홈플러스 매장은 여러 리츠의 중요한 자산이 되었고, 리츠는 홈플러스에서 나오는 임대 수익을 투자자들에게 배당해왔어요.

하지만 홈플러스가 기업회생 절차에 들어가면서 임대료 지급이 동결될 가능성이 높아졌고, 이는 리츠 투자자들에게 직접적인 손실로 이어질 수 있습니다.

실제 시장 반응

시장의 반응은 즉각적이었습니다. 홈플러스의 기업회생 사태가 발생한 3월 4일부터 17일까지:

• '신한서부티엔디리츠'는 무려 5.68%(3345→3155원) 하락
• '롯데리츠' 역시 1.28%(3525→3480원) 하락

특히 '신한서부티엔디리츠'의 경우, 투자 자산 중 하나인 인천 복합쇼핑몰 '스퀘어원'의 주요 임차인이 홈플러스라는 점에서 더 큰 타격을 받은 것으로 보입니다.

투자자들에게 미치는 영향

홈플러스 매장을 기초자산으로 한 1조원대 리츠에는 많은 개인 투자자들의 자금이 묶여 있습니다. 업계 전문가들은 단기적으로는 배당 및 월·선취 임대료 등을 고려하면 직접적인 영향이 제한적일 수 있으나, 투자심리 약화는 불가피하다고 진단합니다.

삼성증권 이경자 연구원은 "이번 홈플러스의 기업회생절차 신청은 마트 산업의 어려움을 시사하는 이벤트가 분명하다"며 "단기적인 투자심리 약화 요인으로 작용할 수 있다"고 분석했습니다.

리츠 투자, 이제 어떻게 해야 할까?

이번 홈플러스 사태는 리츠 투자의 중요한 교훈을 알려줍니다:

1. 기초자산의 안정성 확인: 리츠가 보유한 부동산의 종류와 임차인의 재무 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 분산 투자의 중요성: 한 산업에 집중된 리츠보다는 다양한 업종, 지역에 분산된 리츠에 투자하는 것이 위험을 줄일 수 있습니다.
3. 장기적 관점: 부동산은 기본적으로 장기 투자 상품이므로, 단기적인 시장 변동에 지나치게 반응하지 않는 것이 중요합니다.

리츠도 분산 투자를

예를 들어, A씨는 월 배당금을 목적으로 홈플러스가 주요 임차인인 리츠에 2,000만원을 투자했습니다. 연 7%의 배당수익률을 기대했지만, 홈플러스 법정관리 소식에 주가는 5% 하락했고, 앞으로의 배당 지급도 불확실해졌습니다. 반면, 다양한 업종(물류, 오피스, 호텔 등)에 분산 투자한 B씨의 리츠 포트폴리오는 2% 하락에 그쳤습니다.

리스크 없는 투자는 없다!

부동산 리츠는 여전히 매력적인 투자 수단이지만, 이번 홈플러스 사태는 리츠 투자에도 리스크가 존재함을 보여주는 사례입니다. 높은 배당수익만 보고 뛰어들기보다는 기초자산의 안정성, 임차인의 재무상태, 시장 전망 등을 종합적으로 고려해 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

여러분의 투자가 항상 안전하고 수익성 높기를 바랍니다! 다음에 또 유익한 정보로 찾아오겠습니다.