부모 자녀 간 주택 증여, 똑똑하게 세금 아끼는 방법

 부모님이 자녀에게 주택을 물려주려고 할 때 가장 먼저 고민하는 것은 세금 문제입니다. 어떤 방법이 가장 세금 부담을 줄일 수 있을까요? 단순히 증여할지, 매매할지, 아니면 다른 방법이 있는지 알아보겠습니다.

자녀에게 주택 이전하는 세 가지 방법

1. 매매로 이전하기

부모님이 자녀에게 주택을 매매 형식으로 이전하는 방법은 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 특히 해당 주택이 양도소득세 비과세 대상이라면 더욱 그렇습니다.

"비과세 요건을 충족한 부모님의 1주택을 자녀에게 매매로 이전하면 양도가액 12억원 이하의 경우 양도세 부담은 없습니다."

하지만 중요한 점은 이 거래가 진짜 매매로 인정받으려면:

• 자녀가 실제로 매매대금을 부모에게 이체해야 함
• 그 돈의 출처가 명확해야 함

만약 이 조건을 충족하지 못하면 세무당국은 이 거래를 증여로 간주하여 증여세를 부과할 수 있습니다.

자금이 부족한 자녀라면 일부만 매매하고 나머지는 증여로 처리하는 방법도 있습니다. 이 경우 증여받는 부분에 대해서만 증여세가 부과됩니다.

2. 부담부 증여로 이전하기

부담부 증여란 부동산과 함께 그에 딸린 채무(전세보증금, 대출금 등)도 함께 물려받는 것을 말합니다. 이 방법의 장점은 채무 부분을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다는 점입니다.

"예를 들어 자녀에게 10억원의 아파트를 일반 증여한다면 2억원 이상의 세금을 내야 하지만, 자녀가 전세보증금 5억원까지 같이 물려받게 되면, 증여재산 10억원에서 보증금을 차감한 5억원을 기준으로 증여세가 계산돼 8,000만원의 세금만 내면 됩니다."

다만, 부모님은 채무 상당액을 양도대가로 받은 것으로 보기 때문에 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 따라서 증여세와 양도소득세의 합계액이 일반 증여보다 적을 때 이 방법이 유리합니다.

주의할 점은 부담부 채무는 반드시 자녀가 상환해야 한다는 것입니다. 세무당국은 이를 관리대장에 등재하여 1년에 2회씩 사후관리를 진행합니다.

3. 저가 양도로 이전하기

많은 사람들이 "3억까지는 증여세 안내고 증여할 수 있다"는 말을 들어본 적 있을 겁니다. 이는 저가양도에 관한 내용입니다.

세법에서는 특수관계자(부모-자녀) 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우, 그 차액을 증여로 보아 증여세를 과세합니다. 하지만 "시가의 범위" 내에서 거래하면 증여세를 내지 않아도 됩니다.

세법에서 인정하는 시가의 범위는:

• 시가의 30%와 3억 중 적은 금액

예를 들어:

• 시가 9억원 주택: 시가의 30%인 2.7억원까지 저렴하게 팔아도 증여세 없음
• 시가 12억원 주택: 3억원까지 저렴하게 팔아도 증여세 없음

"만약 시가가 12억인 주택을 자녀에게 3억 저렴한 9억에 매매를 한다면 자녀는 시가보다 3억 싸게 주택을 매수하게 됩니다. 따라서 일반적으로는 싸게 매수하면서 얻은 이익 3억원에 대해 증여세를 과세하여야 하나 시가12억을 기준으로 하여 3억이 적거나 많은 금액 즉 9억부터 15억까지의 거래금액은 적정한 가액으로 보는 것이며 이 경우 시가인 12억보다 낮거나 높은 금액에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다."

하지만 주의할 점은 양도소득세에서는 다른 기준을 적용한다는 것입니다. 양도소득세에서 인정하는 시가의 범위는 시가의 5%와 3억 중 적은 금액입니다. 따라서 부모님이 시가보다 크게 할인해서 팔 경우, 실제 판 금액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 계산될 수 있습니다.

주의사항: 양도세 피하려고 증여했다가 더 큰 세금 부담될 수 있어요

"양도세를 피하고자 증여하는 것은 안하는 편이 좋습니다."

만약 부모에게서 증여받은 후 10년 이내에 그 재산을 매매하게 되면, 자녀의 취득가액이 아닌 부모의 최초 취득가액을 기준으로 양도세가 계산됩니다. 이를 '이월과세'라고 합니다.

이런 규제는 부모-자녀 간 거래에만 적용되며, 사위나 며느리, 형제자매에게는 적용되지 않습니다. 그래서 다주택자들이 사위나 며느리에게 증여하는 경우도 있지만, 증여세 부담이 커질 수 있어 신중하게 결정해야 합니다.

증여세 공제 한도 알아두기

증여세는 일정 금액까지 면제되는 증여재산 공제제도가 있습니다. 10년을 기준으로 합산되며, 그 한도는 다음과 같습니다:

• 배우자: 6억원
• 성인 자녀: 5천만원
• 미성년 자녀: 2천만원
• 직계존속: 5천만원
• 기타친족: 1천만원

취득세도 미리 확인하세요

주택 이전 시 국세(양도세, 증여세)뿐만 아니라 지방세인 취득세도 고려해야 합니다.

"증여거래의 경우 증여를 해주는 부모님이 다주택자라면 증여 취득세가 중과될 수도 있습니다. 매매거래의 경우 매수를 하는 자녀가 다주택자라면 매매 취득세가 중과될 수 있으니, 각자의 상황에 따른 취득세 부담액 확인이 필요합니다."

자산 이전을 위한 전략적 접근법

부모가 자녀에게 자산을 이전할 때는 단순한 세금 최소화를 넘어 가족의 재정적 안정과 미래를 위한 계획으로 접근해야 합니다. 자산의 규모, 가족 구성원의 상황, 재정 목표 등을 종합적으로 고려하여 맞춤형 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

각 방법마다 장단점이 있으므로, 자신의 상황에 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 세법은 지속적으로 변화하므로, 최신 세법 동향을 파악하고 필요시 세무 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

결국 상황에 맞는 선택이 중요합니다

부모가 자녀에게 주택을 이전하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 매매, 증여, 부담부 증여, 저가 양도 등 각 방법의 장단점을 꼼꼼히 따져보고 자신의 상황에 맞는 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

세금을 절약하는 것도 중요하지만, 법적으로 문제가 생기지 않도록 정확한 절차를 따르는 것이 더욱 중요합니다. 불확실한 부분이 있다면 반드시 세무사나 법무사와 상담하여 안전하고 합리적인 방법으로 자산을 이전하시기 바랍니다.

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